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地方都市における「都心」変遷の“姿”とはU 〜県庁所在都市の比較研究〜

研究部長  田 朋男

1.前号のレポート“要点”及び今回の内容について

前号に掲載したレポートの要点としては、和歌山市と同様、新潟市においても最高地価点が、それまでの都心商店街であった「古町(ふるまち)」から平成元年に「JR新潟駅前」へと移動(又は移転)していた。この現象(「都心商店街から駅前=交通の結節点への最高地価点の移動あるいは移転」)は、新潟市と和歌山市の特有なものなのか、あるいは全国の地方都市(=県庁所在都市)に共通した現象なのか、この時点では“謎”であった。

このレポートではこの現象を解明していくため、まず「地価」と「都心」について考察することとし、その考察を前提に以後の論考を進めていくこととした。

「地価」とは、基本的に土地の収益性を表すもので、土地神話が崩壊したデフレ期の地価形成は収益性への回帰現象として捉えられる。また、専門研究者からは「地価は都市の言語である」あるいは「地価は都市における諸環境・諸機能の総合値である」と指摘されている。これらの指摘は、この考察において極めて重要な前提となるものである。

「都心」とは、中心業務地区(CBD)を指すことが多いが、この考察においては、狭義の「都心」としてはその都市における「最高地価点」とし、広義の「都心」と区別するため「都芯」と呼ぶこととする。また広義の「都心」は主に3つの地区から構成されている。即ち「行政地区」、「金融・業務地区」、「小売商業・娯楽地区」である。

今回のUにおいては、和歌山市の事例を取り上げ、その地価変遷過程並びに都心の「賑わい」喪失の構造性について考察を加えていきたい。

2.都心エリアの地価変遷過程について

前号で述べたとおり、この考察においては、「都心」の狭義の定義「最高地価点が狭義の都心」を前提に、地価というレンズを通して見えてくる地方都市の「都芯」の変遷の“姿”とは何かを追い求めたい。従って、考察の第一段階としては、和歌山市における「最高地価点」の変遷過程を調査・分析することから始めることとなる。

そして、この章においては、まず和歌山市の主要地点の地価変遷過程について、和歌山市の地価公示を基に考察を加えていきたい。

地価とは基本的に土地の収益性を表すものである。しかしながら、土地神話が席捲していた時期(高度成長期及びバブル期)においては、土地という資産の価値が着目され、その値上がり益を得るための需要が発生していた。このことにより、必ずしも収益性を表してはいなかった。その後のバブル崩壊により、「所有から利用」への掛け声が自然と生まれてくるようになってから、地価形成は収益性への回帰現象として、一転して値下がり続けてきたと考えられる。従って、デフレ期においては、「地価は基本的に土地の収益によって決定されるもの」と捉えてよいと考えている。このことを念頭に置きながら、下図を眺めていただきたい。

U−第1図  和歌山市の主要5地点の地価変動
U−第1図  和歌山市の主要5地点の地価変動

資料:地価公示、単位:円/u

昭和51年から平成23年までの地価公示から「最高地価点」、「次点」、「次々点」等を拾い出してグラフにしたのが、上掲した「U−第1図」である。この図に見られるように、平成元年から平成4年の地価のピークに向けて異様な上昇をしている。この時期が、いわゆるバブル期に当たる(ただし評価する時点と経済実勢とのタイムラグがあるので、精確には評価前にピークがあったものと思われる)。その後、バブル崩壊に伴い「失われた十年」、今では「失われた二十年」と言われているが、地価下落が持続的な傾向として現れている。そして、この地価公示を基にしたこの資料においては、「ぶらくり丁・本町2丁目」が昭和51年から平成11年までの間、最高地価地点となっていたが、平成12年以降はJR和歌山駅前の「友田町5丁目(ミナカタビル)」が最高地価地点となっている。仮に、最高地価地点が“狭義の都心”であるとするなら、この時点から“狭義の都心”である「都芯」が移動(あるいは移転)したこととなる。それゆえ「ぶらくり丁・本町2丁目」よりも、「友田町」の方が収益性(土地生産性)において勝るとの評価である。

しかしながら、地価公示は市内の主な地点をピックアップして調査しており、必ずしもその地点が最高地価地点かどうか分からない。例えば、JR和歌山駅前の「友田町5丁目(ミナカタビル)」は平成11年から調査地点となっており、いつの時点から「友田町5丁目」が最高地価地点になったか不明である。このことは、地価調査においても同じことが言える。

そこで路線価(国税庁資料)を用いることで、和歌山市の「都心地区」から調査したい地点を設定して、しかも時系列に調査することが可能である。そしてその結果、より詳細に最高地価地点の移動について分析することができると判断した。いわば相対的な地価変動としての評価額を調査するではなく、最高地価点はどの地点かを調べることに焦点を当てたと言うことである。(その理由の詳細は、下記の「地価公示と路線価について」を参照の事)

地価公示と路線価について

ここでの考察においては、地価公示及び地価調査を用いず、路線価(国税庁資料)で最高地価点を求めている。これには、明快な理由がある。即ち、地価公示及び地価調査のいずれもが、その都市の主要な地点(=調査地点)を何カ所かピックアップして、地価を調査し公表している。しかしその調査地点が必ずしも最高地価点とは限らない。それに対して路線価は都市全体にわたる地価を明示しているため、最高地価点が調査漏れになることがないので、これを用いることとした。なお、一般的な評価としては、公示価格(地価調査も同様)100に対し、路線価は80、固定資産税評価額は70と言われている。いずれにしても公的機関(国税庁)による地価評価であるので、路線価を用いることに問題はないと判断した。ちなみに、路線価(相続税)とは、例年7月に国税庁によって公表され、同年1月1日時点での路線(不特定多数が通行する道路)に面する宅地1u当たりの土地評価額のことをいう。

3.和歌山市における「都心地区」とは

まず調査したい地点をピックアップするために、和歌山市の「都心地区」とはどのエリアなのか、またどのような特性を帯びた地区なのかについて考えてみたい。

「都心地区」のエリア設定に際しては、公的機関の定義を用いることにした。和歌山市の第4次長期総合計画に依拠し、ここでいう「都心地区」とは、第4次和歌山市長期総合計画における「中心核」を指すものとする。そして第4次和歌山市長期総合計画には「都市の中心部に位置する中心市街地を和歌山市の顔となる『中心核』と位置付ける」としているので、中心市街地が都心地区ということになる。さらに、中心市街地の具体的なエリアは、和歌山市中心市街地活性化基本計画(平成19年8月27日認定)における中心市街地の区域とする。ここでは具体的なエリアを示すため、上記計画から抜粋した区域図を下記とおり掲載することとする。

(前号の論考において指摘したとおり、「都心」とは行政地区、金融・業務地区、小売商業・娯楽地区から成る都市の中心部である。従って、厳密な意味で上記の「都心地区」とは一致しない。しかしながらこの今号においては、小売商業地区の調査地点を絞り込むため選択の材料として採用した。)


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なお、上記計画において、太線で囲まれた区域を中心市街地と位置付けている。北は本町小学校、南は岡公園、東はJR和歌山駅前そして西は市民会館の区域である。いわば「団扇型」のエリアである。

この考察においては、この「都心地区」の中で3つの地区に着目したい。この3地点は、「U−第1図」の地価公示で示された地点とも一致する。即ち、最高地価点・次点・次々点の上位3地点と合致することとなる。

一つ目は、「JR和歌山駅周辺地区」、二つ目は「本町2丁目〜ぶらくり丁周辺地区」、三つ目は「南海和歌山市駅周辺地区」である。この三つの地区はいずれも“核”となる都市機能を有している。「JR和歌山駅周辺地区」と「南海和歌山駅周辺地区」は、交通結節点としてのターミナル機能やそれに伴う商業機能を有しており、「本町2丁目〜ぶらくり丁周辺地区」は、都心商店街として商業機能及び金融・業務地区としての管理的機能が集積されている。

ここでもう少し、この三つの地区の概観的特徴を詳言すると、まず一つ目の「JR和歌山駅周辺地区」は県下最大の百貨店である近鉄百貨店はじめとした商業施設が集積するとともに、和歌山市の交通の結節点として「十字路の要」(縦軸と横軸を結ぶ中心部)の役割を果たしている。即ち、JRの路線展開から、北は大阪方面から関空方面までをカバーする一方、東は橋本・五条方面、南は田辺・白浜・新宮方面への交通の利便性が極めて良い地区である。さらに、高速道路の和歌山インターも近く、しかも全市域に向けたバスターミナルの機能も充実しており、県外・県内問わず、JR和歌山駅周辺に人が集まってくる交通体系になっている。換言すると、「U―第2図」のとおりJR和歌山駅を基軸とした交通体系が出来上がっている。

第1−1図  JR和歌山駅の十字路のイメージ図
第1−1図  JR和歌山駅の十字路のイメージ図

二つ目の「本町2丁目〜ぶらくり丁周辺地区」は「和歌山市中心市街地活性化基本計画」において次のように記載されている。「江戸時代より『ぶらくり丁』と呼ばれる商業地を中心にした県下随一の商業集積地(以下『中心商業地』)があり、明治中期にはこの地の核施設である丸正百貨店が誕生し、まちの象徴として発展するとともに、南は新宮、北は堺あたりまでを商圏とする、近代的な広域型の商店街が形成されてきた。しかし、近年、中心市街地の人口減少や相次ぐ郊外型大規模集客施設の出店により、中心商業地は衰退の一途をたどり、丸正百貨店、ホテル、映画館の相次ぐ閉店、商店街の衰退等、城下まち全体の活気が失われつつある」という。かつては都心商店街として隆盛を極めたが、近年衰退が指摘されている地区である。詳言すると、昭和40年代頃は、「ぶらくり丁」が隆盛を極め、一日当たりの通行量も5万人あったと言われている。しかし昭和55年頃から人通りに陰りが出始め、現在では約4千人程度と推測されている(「市の基本計画」より)。

三つ目は「南海和歌山市駅周辺地区」である。南海電気鉄道の南海本線と和歌山港線のほか、JR西日本の紀勢本線が乗り入れている交通の結節点である。しかしながら、JR和歌山駅に比して、国土軸としての新大阪や県東部・南部地域へのアクセスの利便性が欠けており、地域限定的な交通の利便性を有している地区であると言える。市駅に立地している高島屋にしてもJR和歌山駅の近鉄百貨店とは違い、売り場面積も小さく品揃えも少ない。また昭和55年頃にJR和歌山駅と南海和歌山市駅との乗降客数が逆転し、その後は、下掲した「U―第3図」を見れば分かるとおり、平成2年以降においても、乗降客数も減少傾向が続いており、少しずつJR和歌山駅との差が拡大してきている。あくまでも「ケ」の賑わいであるが、JR和歌山駅には、約4万人の乗降客があるのに対して約2万人弱となっている。

U―第3図  一日の乗降客数の推移について

資料:和歌山県、単位:人
(和歌山県HPの統計資料より作成)

以上が、ここでいう和歌山市における「都心地区」であり、その「都心地区」における3つの周辺地区の概観的特徴である。次に、この三つの周辺地区における地価の経年変化を見ていくこととする。

都心地区の新たな動き (島屋&イオンモール)

島屋和歌山店が、今年(2014年)の8月末をもって閉店することになった。昭和48年の開店以来、市民に親しまれてきた百貨店が41年の歴史に幕を下ろす。新聞報道等によると、業績のピーク時が平成4年2月期の約65億円から平成25年2月期には約22億円に落ち込んだという。ちなみに売上のピーク時と地価のピーク時は一致している。一方、同じ南海沿線には「イオンモール和歌山」が3月に開業。イオンの計画では、210の専門店うち約6割が県内初出店。商圏人口42万人で年間1000万人の来客を見込んでいるという。この出来事を競争戦略論から眺めると、「新規参入の脅威」又は「競争業者(業者間の敵対関係)」に該当すると考えられる。すなわち、同じ南海沿線の「イオンモール和歌山」の開業の影響が大きいと思われる。同じ土俵で戦った場合、生産者側だけでなく消費者側からも、“規模の利益”を得ようとする動き(消費者の性向)が出てくる。また「イオンモールりんくう泉南」(170の専門店で、商圏人口約50万人)も、自動車で30分圏内を商圏と見込んでおり、互いに競合する可能性がある。この競合関係により、共鳴現象を起こすのか、あるいは縮小作用が働くのか、今後の商業地図がどう塗り替えられるのか、注視する必要がある。そして、いずれにしても「都心」の賑わいの空洞化が、進展する危惧は消えない。
『学校教育にまちづくり科』を!

“はまちゃん”こと濱田智司氏との御縁は、平成24年度に和歌山市が実施した「2030わかやま・まちのちから塾」において、その卓越したまちづくりへの情熱に感銘を受けて以来である。中小企業診断士でもある濱田智司氏が企業経営者向けに小冊子を配布されている。その小冊子の2012年夏号で興味深い記事を発見した。視察研修で訪れた際の高松市丸亀商店街の役員の方の発言である。「『大手量販が地元を廃れさせる』。県外資本の量販や通販業が、経済性を活かした安価で魅力的な品揃えで地元商店街を駆逐。加えて、本来なら税金として地元に還流するお金が県外に流出してしまい、結果、まちが衰退する」と。これらの指摘は商店街の活性化を考える際、忘れてはならないことだと思う。そして濱田氏は“学校教育にまちづくり科目を!”と主張されている。地域のことを幼少の頃より学び考えることは、郷土愛を育むこととなり、極めて大切な事だと思う。そして私はこれらの指摘を読んで、「資本の論理」という言葉を思い浮かべた。いわゆる「資本の論理」だけが一気に貫徹されると、地域社会にゆがみが生じやすい。そのため資本という“リヴァイアサン”をコントロールする役目が必要であろう。思うに“リヴァイアサン”をコントロールするためには、企業経営者が“共通善”のような理念を矜持して手綱さばきを行い、さらに地域からは郷土愛に基づくまちづくりの実践でもって鎮める努力が必要である。このことから、“学校教育にまちづくり科目を!”は正鵠を射た提案であると思った。

4.路線価からみた「都芯」の変遷について

前述したとおり、路線価における調査・分析を行うため、路線ごとのポイントを定め、時系列変化を調査することとした。既述したとおり、和歌山市における都心地区の3つのエリアをピックアップして、もっとも効果的に地価変遷が分かるように、下図のような設定を行った。まずJR和歌山駅周辺の「U―第4図」では、A、B、C、D、Eの五か所。ぶらくり丁周辺の「U―第5図」では、H、I、Jの三か所、南海和歌山市駅周辺の「U―第6図」ではL、M、Nの三か所をポイントとしてピックアップした。

U−第4図

U−第5図

U−第6図

そして、11ポイント(調査地点)の昭和54年〜平成25年までの路線価(国税庁公開資料)を調査し、エクセルに入力を行った。しかしながら、この11ポイントの地価の変遷過程を折れ線グラフ等で表すと、いくつもの線が重なり合い、どの地点が最高地価点か判別しづらく、ここでは参考にならないと判断した。このため、判別しやすく地価の変遷過程の状況が浮き彫りになる3つの調査地点を抜出すこととした。すなわち、近鉄百貨店前の「A」、フォルテマジマ前の「H」、ぶらくり丁の「I」の3つの調査地点である。そしてこの3地点の地価変遷の過程が、結果的に和歌山市における「都芯」の色模様をもっとも端的に表現している。

第U―7図   3地点における地価の経年変化第U―7図   3地点における地価の経年変化

資料:路線価、単位:円/u

この「第U―第7図」から読み取れる都心変遷の姿は、ぶらくり丁の衰微であり、その一方、近鉄百貨店前の相対的な隆盛である。すなわち、ぶらくり丁に位置する調査地点が平成元年まで「最高地価点」であったが、平成2年に近鉄百貨店前の調査地点に追いつかれ、その後平成7年まで同じ評価額であった。そして平成8年にが「最高地価点」となり、現在に至っている。さらに「第U―第7図」を見て分かるとおりH・Iとの格差が拡大傾向を示しており、“ワニの口”のようになってきている。また調査地点は、旧丸正百貨店前、現在のフォルテワジマ前の調査地点にも、平成10年にも追い抜かれている。さらに一段と収益力に陰りが訪れ、平成25年現在では和歌山市駅前の調査地点よりも評価額が低い。この路線価を通して見えてくる姿とは、そのままの数字から判断すると、平成の初期の頃までは、ぶらくり丁が商店街としての収益力=集客力が最も高く、丸正百貨店を上回っていたことを表している。

  

そして、この収益力の変遷過程を眺めると、まるでオセロゲームのように、まったく逆向きに変化したのである【次表参照】。

(ただし、前号のTにおいて指摘したように、土地神話を創出した高度成長期や投機対象となったバブル期には資産的価値に着目した地価形成が行われてきた。そしてデフレ期の地価下落は土地の収益性への回帰現象と捉えた。従って、あくまで推測であるが、平成2年当時のバブル期の「地価の下方硬直性」から判断して、の場合、に追いつかれる前に収益力が逆転していたと考えられる。バブル崩壊まで続いた土地神話による下方硬直性や投資目的の資産選択などいくつかの要因により、必ずしも地価がその時々の収益を正確に反映していない面がある。有識者へのヒアリングからすると、おそらく昭和55年頃からぶらくり丁への人出に陰りがでてきており、その頃から相対的であっても地価が低下していなければならないが、実際はそういう動きになっていない。このためこの論考においては、実際の経済動向も加味する一方、当初の目論見どおり、地価というレンズを通して変遷の姿を追うため、あくまで収益性に着目しながら考察を進めていきたい。)

【近鉄百貨店前は、JR和歌山駅前という最強の立地場所(和歌山市における交通の要衝)に最高の複合商業施設を展開することにより、最高地価点を形成していると言える。】

U―第8表 路線価の比較表
U―第8表 路線価の比較表

( 国税庁の公開資料より作成 )

以上の最高地価点の変遷過程事柄や以下の「U―第9表」の和歌山市の商業地図に関わる出来事(スプロール現象&ストロー現象)を俯瞰すると、隆盛を極めた都心商店街(ぶらくり丁)が衰微する一方、JR和歌山駅前の相対的な興隆が顕著である。この都心商店街の衰微とJR和歌山駅の相対的な興隆には、それぞれ原因があり、その結果として現在の姿があると考えなければならない。そして都心商店街の衰退原因については、ひとつの原因ですべてが明らかになるものではなく、いくつかの複合要因が相互に作用しながら、衰退への道筋を辿っていったと考えられる。次章では、この複合要因(「賑わい」喪失の構造性)のうち、内部要因ではなく外部要因にスポットを当てて考察を進めていきたいと考えている。

U―第9表 和歌山市の商業地図に影響を与えた主な出来事
U―第9表 和歌山市の商業地図に影響を与えた主な出来事

(注)この資料は「市民の力わかやま」の糀谷昭治氏が作成した資料を参考に、筆者が加筆して作成した。 ▼は都心商店街にとってマイナス効果、△はプラス効果が働いた出来事。この表から、マイナス効果の28個に対してプラス効果4個と圧倒的に都心商店街にとって不利な出来事が多かった。

≪ 続きは次号に掲載予定 ≫

参考文献

  • ブリタニカ国際大百科事典(TBSブリタニカ発刊)1993の「都市」の項目より引用。
  • 山田浩久著『地価を用いた都市集約化の計量的把握』山形大学紀要(人文科学)第17巻第1号より引用。
  • 脇田武光著「都市の地価勾配研究の展望とその問題点」(人文地理29-2 1977)より引用。

(2014.8)
(執筆者の所属、役職等は発表当時のものです)

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